Сдавать квартиру «втёмную» становится всё рискованнее. Налоговая служба получила сразу несколько инструментов для выявления нелегальной аренды — и речь уже не только о банковских переводах. Как сообщает РБК-Украина, в 2026 году принцип «никто не знает» окончательно перестал работать.
По словам управляющего партнера АО «Юридическая компания WINNER», адвоката Игоря Ясько, самые типичные каналы выявления — банковские операции, регулярные переводы, цифровые следы на платформах и жалобы третьих лиц. Отдельно налоговая получает информацию через обращения арендаторов, соседей и других заинтересованных лиц, которые подают жалобы через электронные сервисы ГНС.
Как работает механизм выявления
Налоговой не нужна контрольная закупка или «тайный агент». Достаточно регулярных поступлений на карту, переписки в мессенджерах или заявления от соседей — и проверка уже запущена. Сам факт жалобы ещё не означает автоматического штрафа, но он становится основанием для сбора доказательств и начала официальной процедуры.
Если налоговая установит, что доход от аренды не декларировался, владельцу доначислят 18% НДФЛ и 5% военного сбора. Но это не всё: штраф составляет 25% от суммы недоимки, а при повторном нарушении — уже 50%. Добавьте сюда пеню и административные санкции. При систематическом уклонении и значительных суммах дело может перейти в плоскость уголовной ответственности.
Цифровые следы, которые выдают арендодателя
Банковские переводы — самый очевидный след. Если на карту владельца ежемесячно приходят одинаковые суммы от разных людей с назначением «за квартиру» или без назначения вообще — это готовый паттерн для автоматизированного анализа. Кроме того, налоговая мониторит платформы с объявлениями об аренде, где можно сопоставить контакты владельца с его налоговой историей.
Отдельная история — жалобы. Соседи, которых раздражает постоянная смена жильцов или шум, всё чаще обращаются через электронный кабинет ГНС. И такое обращение, в отличие от анонимного звонка, имеет юридическую силу и запускает проверку.
Как легализовать аренду без переплат
Юрист выделяет три основные модели для тех, кто хочет выйти из тени:
- Официальная аренда как физлицо. Подходит для нерегулярной сдачи без сервисной составляющей. Налог — 18% НДФЛ + 5% военный сбор (вместе 23%). Платить нужно в течение 40 дней после окончания квартала.
- Регистрация ФЛП на едином налоге. Более выгодная модель, если доход стабильный и квартира сдаётся регулярно. Ставка единого налога может быть значительно ниже 23%.
- Специальный режим для платформ. Новый механизм, который может заработать для сервисов вроде Booking или Airbnb, если модель подходит конкретному кейсу.
Главное правило 2026 года простое: легализация должна стоить меньше, чем риск штрафов, доначислений и спора с ГНС. Игорь Ясько советует просчитать ФЛП-модель, если аренда регулярная — в большинстве случаев это оказывается выгоднее, чем уплата 23% как физлицо.
Ранее портал Знай сообщал, потеряли документы на жильё: как восстановить право собственности через суд, «Дію» или нотариуса.
Также наш портал информировал, аренда комнаты на Херсонщине — 1500 грн: самое дешёвое жильё в Украине, спрос упал в 6 раз.